Commentaire
Julien Icare est le propriétaire du studio. Le principe est simple : le propriétaire d'un bâtiment ne peut s'exonérer de la responsabilité de plein droit que s'il prouve que le dommage est dû a une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, telle la faute de la victime, si elle présente les caractères de la force majeure. Julien n’a donc que trois solutions afin de tenter d’échapper à sa responsabilité : soit démontrer qu’Alain a commis une faute présentant les caractères de la force majeure, soit démontrer une hypothèse de force majeure étrangère au comportement de la victime, soit enfin démontrer que l’occupant a lui-même commis une faute présentant les caractères de la force majeure. Dans une espèce voisine, le propriétaire d’un appartement avait tenté de démontrer la faute commise par l’occupant des lieux, faute d’avoir entretenu les lieux loués. Un rapport de l'architecte mandaté par le propriétaire avait décrit le balcon litigieux comme très dégradé par des attaques profondes et généralisées d'un champignon xylophage ; il ajoute que l'occupant de la maison s'était rendu compte de cet état puisqu'il avait ligaturé ensemble les morceaux du poteau d'angle et la lisse basse pour maintenir leur cohésion apparente, que la balustrade était dans un état de pourrissement très avancée, que la moindre poussée ne pouvait qu'entraîner son effondrement, que le simple appui de la victime a été suffisant pour que la balustrade cède sous son poids (Cass. 2ème civ., 17 févr. 2005 : Bull. civ., 2005, II, n° 36).
Cette réponse suppose que l’on retienne une faute d’Alain, la victime, et que cette faute présente les caractères de la force majeure. En l’espèce, il ne saurait être reproché à la victime de s'être appuyé contre la balustrade dans le cadre de ses manœuvres de déménagement et il n'est pas établi que le danger du bâtiment était apparent en sorte que la victime n'avait aucun motif pour prendre une quelconque précaution. Aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de la victime de nature à exonérer, même partiellement, le propriétaire de sa responsabilité pour défaut d'entretien du bâtiment.
Cette réponse suppose que l’on retienne une faute de Guillaume Lherisson, le locataire des lieux, et que cette faute présente les caractères de la force majeure. En l’espèce, il ne saurait être reproché au locataire des lieux de ne pas avoir entretenu les lieux loués, à supposer que la réfection du balcon soit une réparation à la charge du locataire et non du propriétaire. Aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de Guillaume Lherisson, le locataire des lieux, de nature à exonérer, même partiellement, le propriétaire de sa responsabilité pour défaut d'entretien du bâtiment.
