Commentaire
La durée d'existence du contrat n'influe pas sur la nature de la convention. Pour que la convention soit qualifiée de convention d'occupation précaire, il faut un motif légitime qui justifie la précarité. La convention précaire se définit comme la convention par laquelle le propriétaire confère la jouissance d'un immeuble en se réservant le droit de révoquer la convention à tout moment. Cette convention se caractérise par son caractère essentiellement précaire et révocable. Cette précarité est l'élément principal et déterminant du contrat. De telles conventions sont valables quelle que soit leur durée dès lors qu'elles sont justifiées par un motif sérieux et objectif (art. L. 145-5-1 du C. com.). Rien ne semble, en l'espèce, justifier une telle analyse. Pierre occupe les lieux depuis trois ans et demi mais la durée du bail lui-même n'est pas précisée. Si le bail est un bail commercial comme on peut le penser la durée sera de neuf ans.
Le bail dérogatoire est un bail d'une durée inférieure à trois ans. Les parties peuvent,en effet, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, écarter l'application du statut à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans (L. 145-5 du C. com.). Le locataire n'a pas droit au renouvellement car il connaissait dès le départ la précarité de sa situation. Toutefois l'alinéa 2 de l'article L. 145-5 tire les conséquences de ce principe. En effet, le droit au renouvellement et l'ensemble des dispositions du statut redeviennent applicables si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère alors un nouveau bail dont les effets sont réglés par les dispositions légales. Ainsi même si la durée stipulée au contrat liant Pierre au propriétaire de l'immeuble était de trois ans, il apparaît qu'à l'issue de cette période, Pierre est resté dans les lieux et y a été laissé. Dans une telle hypothèse, la convention est soumise au statut des baux commerciaux. La durée du contrat est de neuf ans avec possibilité de résiliation triennale sauf stipulation contraire des parties.
En effet, les conditions d'application du statut des baux commerciaux semblent être réunies. Nous sommes en présence d'immeubles ou de locaux au sens du statut -( immeuble bâti, local accessible à la clientèle)- dans lesquels un fonds de commerce est exploité. Le bail a une durée supérieure à trois ans. A ce stade, la question de l'immatriculation au RCS de Pierre ne se pose pas encore, elle se posera peut-être au moment du congé ou de la demande de renouvellement. On peut supposer, en l'absence d'indication sur le sujet que le bailleur est bien le propriétaire de l'immeuble et qu'il disposait des droits suffisants pour conclure un bail commercial.
