3) L’activité de la SARL M est menacée car le propriétaire des locaux commerciaux veut demander la résiliation du bail. Il s’agit d’un bail commercial de 9 ans dont le loyer est payable par avance le 31 de chaque trimestre : au jour de l’ouverture de la procédure la dernière échéance était impayée. Le bailleur a mis en demeure la SARL M de payer le 1er avril en se prévalant d’une clause résolutoire stipulée dans le bail. Quel est le sort du bail ?


	Réponse 1 : Le contrat de bail est résilié au jour du jugement d’ouverture. Fermer Commentaire Le droit de résiliation du bailleur est paralysé par la règle de l'arrêt des poursuites individuelles. Il est admis que l'interdiction de résilier est générale et vise les actions en résiliation comme les clauses résolutoires dans la mesure du moins où elles ne sont pas acquises avant le jugement. Cependant, n'est arrêtée que l'action en résiliation pour défaut de paiement d'une somme d'argent, et notamment, des loyers.


	Réponse 2 : Le contrat de bail est maintenu au jour du jugement d’ouverture. Fermer Commentaire Le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail pour mettre fin au contrat que celle-ci est définitivement acquise avant le jugement d'ouverture. Le régime de la clause résolutoire insérée dans un bail commercial est défini par l'article L. 145-41 du Code de commerce. Ce texte prévoit que le bailleur doit adresser au preneur un commandement de payer. Si celui-ci demeure infructueux pendant un mois, la résiliation est en principe acquise. Cependant, l'alinéa 2 tempère cette solution en donnant au juge la possibilité d'accorder au preneur des délais de grâce, tant que la réalisation de la clause n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. A partir de quel moment la résiliation est-elle alors définitive ? Pour la Cour de cassation, il faut que le bailleur ait exercé, avant le jugement d'ouverture, l'action ayant pour objet de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et qu'elle ait aboutie à une décision passée en force de chose jugée avant ce jugement. Or en l’espèce, le bailleur a adressé au preneur le commandement de payer avant le jugement d'ouverture et d'un mois ne s’est pas encore écoulé. Le bail est donc maintenu.